Las promotoras que construyan las primeras 363 viviendas de precio limitado en suelo municipal propondrán al Ajuntament cómo asignar después los pisos a los inquilinos finales. El criterio para la adjudicación de las viviendas fue una de las principales incógnitas que planteó la oposición al anunciarse la licitación, que implica una cesión de suelo público durante un máximo de 75 años. Los pliegos no arrojan mucha luz al respecto: lo único que recoge la documentación, además de las reservas de viviendas para determinados colectivos, es que las empresas tendrán que proponer un plan de gestión que entre otros aspectos abarcaría la asignación de los pisos. Con todo, desde Urbanisme matizan que esa propuesta no será «vinculante» y que el método final «se trabajará y consensuará» con el Ajuntament.
En la presentación del proyecto Cort anticipó que se elaboraría un registro de demandantes que podría priorizar unos perfiles sobre otros, pero ahora desde Urbanisme matizan que ese listado es sólo una posibilidad que se está estudiando, aunque prometen que la adjudicación de pisos se hará «con criterios de equidad». En cualquier caso, el departamento deja claro que con estas concesiones no se pretenden construir viviendas sociales, sino destinadas a la clase media: «Gente a la que sus ingresos les sacan de los umbrales para acceder a una vivienda social, pero que tampoco les llega para pagar un piso de mercado». En ese sentido, las empresas querrán seleccionar beneficiarios que garanticen capacidad para satisfacer las rentas.
Un detalle llamativo es que dentro de las diferentes fases del concurso la que más puntúa es la construcción, mientras que la gestión para las décadas posteriores no sólo no descalifica si no se alcanza una puntuación mínima sino que además será subcontratable: una vez construidos los edificios, las ganadoras podrán encomendar la gestión a otra sociedad.
Un negocio muy rentable
Los expertos consultados por este periódico coinciden en que la concesión será un negocio más que rentable para las empresas ganadoras. Mientras, desde el punto de vista municipal la principal ventaja es introducir en el mercado muchas viviendas rápidamente sin tener que invertir nada: el Ajuntament cederá seis solares residenciales valorados en 5,5 millones de euros, y se ahorrará costes de construcción por unos 37 millones.
En cuanto a la perspectiva de las empresas, fuentes del sector estiman que podrían recuperar en diez o doce años la inversión más la hipoteca (el derecho de superficie es hipotecable, una vía de liquidez para financiar las obras). Les quedaría así más de medio siglo de negocio con beneficio neto. Incluso los cálculos más conservadores arrojan ingresos brutos multimillonarios: por los 75 años, más de 28 millones de euros por el primer lote, de 35 viviendas, o 60,6 millones por el lote 4, de 114 pisos (el de mayor envergadura en Son Ferragut). Y eso sin tener en cuenta la actualización de precios que se aplicaría cada año y otros ingresos como los locales comerciales que se podrán ubicar en los bajos, los aparcamientos y los trasteros. El precio máximo de un piso de 70 m2 útiles, más una plaza de aparcamiento y un trastero de cinco m2, podría elevarse a 1.056 euros mensuales (a lo que el inquilino sumaría otros costes como los gastos de comunidad).
Aunque, lógicamente, a los ingresos hay que restar los costes de mantenimiento y de eventualidades que la empresa, como casera de los pisos, tendría que afrontar. Además, las aspirantes pueden ofrecer descuentos en el precio de la renta para obtener más puntuación en el concurso. Por último, también sería necesario descontar los cánones anuales que la ganadora pagará al Ajuntament y que se actualizarán año con año, con la misma tasa que el precio del alquiler. Con todo, los cánones recogidos en los pliegos (que las empresas pueden mejorar al alza en sus ofertas para obtener más puntuación) son llamativamente bajos a juicio de varios especialistas. Los dos lotes de 12 viviendas no llegan a 7.000 euros anuales, lo que supone que, partiendo de ese mínimo, la concesionaria pagaría sólo 48 euros de canon por piso al mes.
Comercios en los bajos
Los pliegos permiten a las promotoras explotar comercios en los bajos una vez cumplido el plan de vivienda, pero no regulan las condiciones, dejando en el aire cuestiones como qué tipo de comercio se podrá instalar, su precio o dimensiones máximas o mínimas. Además, se obliga a incluir una plaza de aparcamiento y un trastero por vivienda, con un precio que tampoco se regula, y que el inquilino tendrá que asumir forzosamente al ir vinculados por contrato al piso.