En el 2024 se construyeron en España 97.800 viviendas nuevas, lo que supone un crecimiento del 11,7% respecto al año anterior. Parece una gran cantidad, pero en el mismo período se crearon el triple de hogares, puntualmente 330.000 según datos del INE.
El desfase entre lo que se construye y lo que se necesita constituye un déficit que se agranda cada año, por su naturaleza acumulativa. El sector de la construcción, aunque no ha parado de crecer, no está respondiendo adecuadamente a la necesidad de viviendas en España.
¿Cuáles son los motivos por los que no se construye lo suficiente? ¿Qué papel juegan las reformas, la renovación hogar y las mejoras térmicas en este panorama? Lo respondemos en este artículo
Una vivienda nueva cada tres hogares creados
Comprarse un terreno, sacar los permisos, construir sobre él, pedir las ventanas a medida online y elegir el color de la pintura. Así debería ser el paso a paso, en teoría, para construir una casa en España. Sin embargo, este ideal se aleja bastante de la realidad.
Aunque las casas de hoy son más seguras y mejores en términos climáticos (con modernas soluciones y cerramientos en pvc, aluminio o madera que las hacen prácticamente herméticas), también son más caras y más «difíciles» de construir.
Los motivos del desfase serán tratados al final de este artículo, pero por ahora, un diagnóstico. Se realiza una vivienda nueva por cada tres hogares creados.
Un déficit de 600.000 viviendas
El problema de la falta de vivienda en España no es algo reciente, sino que empezó a cocinarse justo después de la crisis inmobiliaria de 2008. Desde entonces, la construcción de viviendas ha sido insuficiente para cubrir las necesidades del mercado. Según el Banco de España, entre 2022 y 2025 se necesitan 600.000 viviendas más para satisfacer la demanda.
Aunque en los últimos años ha habido un repunte en la construcción de viviendas, el ritmo no ha sido suficiente para cerrar este déficit estructural. A esto se suman otros factores como el crecimiento de la población en zonas tensionadas, el encarecimiento de los materiales y la falta de créditos a la construcción.
Crecimiento positivo, pero insuficiente
En España en 2025 se construyen viviendas de alta calidad, teniendo en cuenta directivas climáticas europeas. Sin dudas, el problema no está en la calidad de los trabajos, ni en la fabricación de ventanas ni en la renovación hogar per se, sino en la escasez de obras. Aunque se construye, no alcanza.
Aunque la actividad en el sector de la construcción sigue siendo positiva, con crecimientos de hasta dos cifras dependiendo del año, la cantidad de espacios habitables nuevos no llega a suplir la demanda. A esto se suma que el problema se agrava cada año, dado que es acumulativo.
Las dificultades para construir en España, la raíz del problema
En España, la falta de vivienda no es solo una cuestión de demanda, sino que también responde a diversas dificultades estructurales en el proceso de construcción, algunas de ellas derivadas incluso de la crisis del 2008.
Una de las que se mencionan con mayor frecuencia es la escasez de suelo finalista, es decir, espacio disponible y urbanizable. El suelo finalista, que es aquel que ya está preparado para la construcción, es limitado, lo que impide que se puedan desarrollar proyectos en ciudades con alta demanda como Barcelona, Madrid, Bilbao, Valencia o Zaragoza.
A este problema se suman otros como la lentitud en la concesión de licencias y la incertidumbre regulatoria, que genera retrasos en el inicio de los proyectos y aumenta los costos asociados, lo que hace que muchos desarrolladores se desmotiven a invertir. El proceso no es transparente y a veces que una obra salga adelante depende del funcionario que toque en suerte.
Finalmente, algo de lo que se habla poco es de la falta de mano de obra cualificada. Después de la crisis, muchos albañiles se reconvirtieron en otros trabajos. Como es un oficio en el que se aprende haciendo, esto «cortó la cadena» de la formación en las obras, motivo por el cual hoy las constructoras no encuentran suficientes obreros capacitados y con experiencia para hacer el trabajo.
Crédito y trabajo remoto, dos de las soluciones propuestas
La gota que rebasa el vaso en esta problemática es la falta de financiación para autopromotores y empresas constructoras. Los bancos impusieron políticas más restrictivas tras la crisis financiera, lo cual desemboca en una ausencia de incentivos para financiar obras. Mejorar la disponibilidad de créditos a la construcción, en lugar de entregar solamente hipotecas, ayudaría a paliar la situación.
Otra solución propuesta por los expertos es fomentar el trabajo remoto, para que las personas puedan conseguir sustento en ciudades pequeñas y pueblos. Esto ayudaría a aprovechar el stock remanente de aproximadamente 450.000 viviendas.
Muchas de estas casas están ubicadas en zonas de baja demanda, la llamada "España vaciada", donde el desempleo y la falta de servicios dificultan que sean una opción atractiva para los compradores.
Además, estas viviendas, por lo general, no cumplen con las exigencias de las directivas europeas sobre climatización y eficiencia energética, lo que las hace aún menos competitivas frente a las construcciones nuevas. En definitiva, el desajuste entre la oferta existente y las necesidades reales del mercado agrava aún más la crisis de vivienda.