El alquiler turístico de viviendas vacacionales es un fenómeno nacido en los años 90 en Cala Sant Vicenç. Los problemas de overbooking estaban a la orden del día entonces en Mallorca y a los hoteleros de la Cala se les ocurrió buscar acuerdos con los propietarios de villas de la zona para desviar allí a sus clientes ante la falta de camas. Poco a poco el modelo se fue extendiendo al resto de la Isla y con él la necesidad de un marco regulatorio específico.
Baleares fue la primera comunidad autónoma de España en regular sobre la materia en el año 1984, trece años antes de que lo hicieran Galicia y País Vasco. La actividad autonómica legislativa se disparó a partir de 2013 cuando la Ley 4/2013 de 4 de julio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler excluyó expresamente de la ley estatal de Arrendamientos Urbanos el contrato de alojamiento privado para el turismo en viviendas. Actualmente Extremadura es la única comunidad autónoma que no ha aprobado una normativa específica.
Joan Andreu Ferrer (Alaró, 1992) realiza en su tesis doctoral El régimen de la vivienda de uso turístico como manifestación de la ‘nueva propiedad' un estudio integral del régimen jurídico de la vivienda de uso turístico partiendo del derecho a la propiedad privada para concluir que el Govern balear «se ha extralimitado» al regular «más allá de las competencias autonómicas», estableciendo límites temporales en los contratos de alquiler turístico, algo que invadiría las competencias estatales.
«La Comunidad Autónoma puede regular aspectos administrativos (sobre la licencia o las calidades mínimas que debe tener una vivienda para alquilarla turísticamente, pero no puede legislar sobre el objeto y la duración de los contratos de arrendamiento. Se ha extralimitado en algunos casos», dice Ferrer.
En este sentido recuerda que la Ley 8/2012 del Turisme de les Illes Balears establece en su artículo 50.13 que la cesión temporal del disfrute de la vivienda debe hacerse en periodos de corta duración (menos de un mes). «¿Qué pasa si son superiores a un mes? Se te aplica un régimen sancionador, mientras que en los hoteles no hay problemas si un cliente quiere reservar una estancia de más de un mes».
El joven abogado explica que ya existe jurisprudencia en este sentido a raíz de una denuncia que se resolvió contra la normativa autonómica que regula el alquiler de viviendas turísticas en Canarias. «Aunque la normativa de Baleares no ha sido recurrida hasta la fecha por el Gobierno central, es algo que podría llegar a producirse», dice el investigador. El trabajo de Joan Andreu Ferrer (dirigido por el doctor Pedro Antonio Munar Bernat) concluye que la invasión de competencias estatales se da también en otras comunidades autónomas.
Jose Andreu Ferrer compara el fenómeno en España con lo que ocurre en Italia. «El estudio señala que, en comparación con Italia, España presenta una regulación menos armonizada y mucho más compleja, aunque ambos países guardan grandes similitudes en cuanto a la configuración territorial y a la distribución competencial entre el Estado y las comunidades autónomas y el Estado y las regiones», dice.