El precio del metro cuadrado de un trastero en Baleares supera al de la vivienda de cinco comunidades autónomas. Es solo una muestra más de cómo la escasez de suelo está disparando los precios de los bienes inmuebles más allá de la vivienda. Trasteros, garajes, locales y naves industriales se han encarecido más que en cualquier otra región de España en el último año y, al igual que ocurre con la vivienda, o encabezan el ranking estatal de precios o se quedan a un paso.
El precio del trastero en las Islas alcanzó en 2022 los 1.297 euros por metro cuadrado, solo superado por el de la Comunidad de Madrid (1.378). Además, el incremento interanual, del 24,7 %, es el más alto de España (3,5 % de media estatal), según el anuario de Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España. La Rioja, Región de Murcia, Extremadura y las dos Castillas cuentan con una vivienda más barata por metro cuadrado.
En el caso de los garajes, el metro cuadrado se sitúa en los 1.368 euros, solo superado por el País Vasco (1.418) y, otra vez, con el mayor incremento del país con respecto a 2021: un 11 % frente al 5,8 % de media estatal. Se puede añadir Asturias al listado de comunidades anterior para ver las regiones en que la vivienda es proporcionalmente más barata que los garajes de las Islas.
«Es un encarecimiento que está vinculado al de la vivienda», señala José Miguel Artieda, presidente de la Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Baleares. «Y la subida en los últimos años de las plazas de aparcamiento, tanto de alquiler como de venta, han sido mucho más altas». El desequilibrio entre la oferta y la demanda, el crecimiento poblacional, la falta de suelo edificable, las compras de extranjeros o la carestía de obra pública protegida son algunos de los motivos del encarecimiento de la vivienda y de la situación de emergencia habitacional que padece Baleares, aunque en las otras tipologías de bienes raíces pueden concurrir otros factores.
Los incrementos en los precios de garajes y trasteros en Baleares no solo están entre los más acusados de España, sino que rompen con la tendencia generalizada de «estabilidad» que, según subrayan los registradores, caracteriza a este tipo de bienes raíces. Por lo general, el comportamiento de éstos está vinculado a «factores más estructurales y menos dinámicos», por lo que los altibajos del mercado inmobiliario suelen tener en ellos reflejos más moderados.
En el caso de los locales, la recuperación de la actividad económica tras la pandemia, que fue cuando se registraron los precios mínimos, ha provocado una subida de precios generalizada. Aunque se mantienen factores estructurales reductores -como el comercio electrónico o la intensificación de centros comerciales-, acaba pesando más el conjunto de condicionantes que llevan a un aumento de los precios.
Toni Fuster, presidente de la patronal del comercio PIMECO, afirma que los precios son «inasumibles» para el pequeño comerciante a día de hoy y culpa en buena parte de ello al acaparamiento de locales por parte de grandes empresas. «Son muy buscados por franquicias, grandes empresas de fuera que quieren instalarse aquí, especialmente en zonas turísticas como el centro de Palma. Es un efecto llamada que ha provocado unos costes inasumibles para los pequeños». En Baleares el precio de los locales se sitúa en los 1.597 euros por metro cuadrado, solo por detrás de Madrid y con un aumento del 8,4 % frente al 7,1 % de media estatal.
La penetración extranjera
En la línea de las quejas expresadas por los comerciantes, algunos sectores de la restauración responsabilizan también del encarecimiento de los locales al asentamiento de empresas de fuera de las Islas, principalmente del extranjero.
«Nos está pasando lo mismo que con la vivienda». Son palabras de Alfonso Robledo, presidente de CAEB-Restauración, quien afirma que las marcas foráneas «se están quedando con toda la costa». La actividad de compraventa de locales es mucho más baja que en otros bienes inmuebles, y aunque aumentó levemente en 2022 (un 4 %), ese repunte es mucho más bajo que el experimentado en el conjunto del Estado (16,2 %). Los propietarios prefieren alquilar al mejor postor en un mercado donde no falta demanda y, lamenta Robledo, los empresarios locales se ven perjudicados por su menor músculo frente a los extranjeros.
«Hay muchas grandes marcas que ya tienen su negocio en Suecia o Alemania y abren sus franquicias para que los turistas las encuentren también aquí al llegar; incluso les da igual que facturen poco mientras la empresa madre siga funcionando bien».
César Amable, presidente de PIMEM-Restauració, señala que «hay mucha desconfianza entre propietarios e inmobiliarias, que te piden muchas fianzas. Yo vengo de Asturias y allí es mucho más fácil». Este contexto provoca que haya «mucha rotación» de negocios que apenas tienen margen para mantener la actividad cuando baja la facturación. «Hay mucha gente que abre y cierra al poco tiempo».
En el caso de las naves industriales, aunque su actividad también se vio afectada por la crisis sanitaria lo hizo en mucha menor medida, por lo que la reactivación económica general ha tenido aún mayor impacto en los precios: se han encarecido un 32 % (9,7 % de media estatal) para llegar a los 1.049 euros por metro cuadrado, el mayor precio de España con diferencia (la media es de 460 euros).
Miquel Àngel Benito es vocal de PIMEM y portavoz del sector industrial en la patronal. Su empresa, radicada en Marratxí, se dedica a la fabricación de productos de cosmética y perfumería. En el caso de las naves industriales, la modificación de usos, mantiene, ha sido el gran catalizador del proceso de encarecimiento.
«En los polígonos se han instalado muchas empresas dedicadas a la comercialización, que tiene unos márgenes de beneficio mucho mayores, y poco a poco los precios han ido echando a las empresas industriales de allí porque no pueden pagar tanto», señala para trazar un paralelismo con la casuística de los locales. «Es imposible instalarse en Palma si no cuentas con márgenes de facturación muy amplios».
Benito explica que la actividad industrial carece además del retorno inmediato que puede tener la comercial, ya que requiere de un mayor tiempo de trabajo previo antes de poder extraer un rendimiento. «Hace falta mucho dinero y tiempo para crear un sedimento antes y con estos precios eso es algo inasumible», lamenta para añadir que «hay zonas de España en que casi te regalarían la nave por instalarte allí, y aquí los trámites y la burocracia te pueden hacer eterno incluso el disponer de agua». Por otro lado, a diferencia de lo ocurrido con los locales (con poco movimiento en ventas), la transmisión por compraventa de naves industriales experimentó un gran crecimiento en 2022: el 53 %, el mayor del país tras los de Aragón y Canarias.