El problema del alquiler asequible y social en Balears es uno de los más acuciantes que enfrenta la población de estas islas, especialmente los jóvenes y las familias con bajos ingresos. Según el último informe del Observatorio de la Vivienda, el precio medio del alquiler en Balears se encuentra un 40% por encima de la media nacional. Esta situación se debe a la escasez de oferta de vivienda pública, la presión turística, así como la búsqueda de la maximización de los retornos de inversión ante un bien escaso como es el suelo en una isla.
Ante una situación de emergencia habitacional como la que sufren ciertas zonas de España y muy especialmente Balears, no cabe una solución individual o aislada de Gobiernos o agentes económicos. Una problemática como esta, requiere una colaboración real entre agentes públicos y privados mas allá de la que nunca hemos visto en España.
Es evidente que las Administraciones no pueden asumir la inversión de creación del número de viviendas de alquiler social que necesita la población actualmente y es muy complicado focalizar capital privado en este tipo de inversiones puesto que asumiendo el coste del suelo y construcción por el inversor, los precios de alquiler a los que tiene que comercializar el producto para una rentabilidad mínima aceptable se desvían de manera significativa de los precios que pueden asumir las familias vulnerables.
Por tanto, lo que necesitamos es ajustar la necesidad de inversión privada para que los retornos de esta inversión tengan unas rentabilidades que, aunque muy inferiores a las del mercado, sean aceptables y permitan captar interés de inversores privados. Y esa llave maestra la tienen las administraciones públicas, puesto que la gestión, liberalización y ordenación de planes urbanísticos está en sus manos.
El vehículo de inversión colectiva que visualizo para dar solución a este grave problema que tenemos en España y en especial en las islas, se basaría en la reclasificación y la aportación de suelo sin coste inicial por parte de las administraciones para que el vehículo de inversión pudiera edificar viviendas destinadas a alquiler asequible con varios niveles de precios en función del riesgo habitacional del inquilino. Esa aportación sin coste inicial no sería una gratuidad de las administraciones, puesto que estas inversiones en un plazo definido que permita ofrecer un retorno razonable y ético a los inversores podrían revertir en la administración pública.
Las ventajas para la administración de un esquema de colaboración con los inversores privados son bastante claras al no requerir inversión inicial por su parte, no asumir costes de mantenimiento y gestión de los activos y, por último, al no ser la Administración Pública la que gestione esas viviendas se evita el concepto mental de subvención que puede genera en los inquilinos, y, por tanto, se reduciría de manera significativa la morosidad en este tipo de viviendas.