Al finalizar un contrato de arrendamiento, uno de los aspectos que más preocupa a los propietarios e inquilinos es la devolución de la fianza constituida en la firma del contrato. De hecho, es una de las problemáticas habituales en el alquiler de viviendas pero, ¿en qué situaciones puede retener el arrendador dicho importe?
A nivel general, el arrendador está obligado a devolver la fianza de forma íntegra cuando, una vez finalizado el contrato, el inquilino haya cumplido con todas las obligaciones. Sin embargo, en determinados casos, aunque "el arrendatario ha cumplido puntualmente con sus obligaciones de pago de la renta y de adecuado uso y mantenimiento general del local o de la vivienda arrendada, los propietarios consideran que les asiste el derecho a retener para sí y hacer suyo el importe de la fianza porque consideran que presenta desperfectos", destaca Miquel Morales Sabalete, socio del área de Litigación y Arbitraje de AGM Abogados.
Cuando termina un contrato y se procede a la entrega de llaves, "el arrendador tiene la facultad y el derecho de comprobar que recibe lo arrendado tal como se entregó o en la forma pactada" por ambas partes. Además, también tendrá derecho "a reclamar judicial y/o extrajudicialmente" la diferencia si el importe de la fianza no llega para cubrir los gastos necesarios para las reparaciones del inmueble alquilado.
No obstante, la problemática radica en que no todos los desperfectos pueden justificar la retención de toda o una parte de la fianza. En este sentido, la reparación de los daños o imperfectos ocasionados por el uso habitual del inmueble correrán a cargo del arrendador, por lo que deberá devolver la fianza íntegramente.
Según el artículo 1561 del Código Civil, el inquilino tendrá que devolver el local o vivienda tal y como la recibió "salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable". Además, el artículo 1563 establece que el inquilino será el "responsable del deterioro o pérdida" que tuviere la vivienda alquilada "a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".
De esta manera, el propietario no puede retener el importe de la fianza "por ese menoscabo natural propiciado por un uso normal de lo arrendado en el transcurso del tiempo", añade Miquel Morales.
La cuestión, por tanto, se basa en la distinción entre lo que se considera desgaste del uso normal de la vivienda o por el uso indebido de la misma. Así, el propietario puede retener la fianza si el inquilino no ha cumplido con sus obligaciones como, por ejemplo, el pago de las mensualidades o si es el responsable directo de desperfectos ocasionados en la vivienda, tal y como destacan en el portal Enalquiler.com.
Para que no surjan conflictos entre ambas partes, la primera recomendacion para el propietario es que "disponga de elementos de prueba suficientes del estado en el que se entrega la vivienda", detalla el experto de AGM Abogados. Para ello, puede incorporarse un documento de entrega como anexo al contrato en el momento de la firma en el que se incluya una descripción del estado del inmueble y del mobiliario.
Por otro lado, el contrato de arrendamiento tiene que indicar de forma detallada en qué estado tendrá que devolver el inquilino el inmueble cuando finalice el mismo "con mención expresa que todo aquel daño o desperfecto que exceda del normal y uso diligente para el que se arrienda correrá, en todo caso, a cargo del arrendatario".
Otra recomendación es que, al término del contrato, se elabore un acta de recepción entre ambas partes en la que se describan los daños, excepto aquellos provocados por el uso habitual.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para devolver la fianza? El plazo es de un mes desde la entrega de llaves y posesión de la vivienda. Si pasa este plazo, el importe de la fianza presentará una serie de intereses. El tiempo para la devolución "debe ser suficiente para que el arrendador compruebe el estado, levante acta, valore el coste de las reparaciones necesarias y notifique, en su caso, la decisión de retener total o parcialmente la fianza", finaliza Miquel Morales.