«Por menos de 250.000 euros resulta imposible encontrar una vivienda de nueva construcción en Palma». Así lo confirma Luis Martín, presidente de la Asociación de Promotores de Balears (Proinba). En Manacor, en cambio, es posible acceder a ella por 200.000 euros. Unos precios a los que la mayoría de los mallorquines no pueden adquirir con un sueldo medio de 24.000 euros.
¿Puede la clase media mallorquina acceder a una nueva vivienda? Natalia Bueno, presidenta del Colegio de Agentes Inmobiliarios de Balears (API), echa las cuentas muy rápido: «El principal problema para obtener una hipoteca es que hay que aportar antes el 30 por ciento del valor del piso porque los bancos ya no cubren el 100 %. Si una vivienda nueva cuesta 300.000 euros, ¿quién tiene ahora 90.000 euros ahorrados?». Y solo se concede una hipoteca al 100 por cien en determinados perfiles como funcionarios o con trabajo estable en una empresa muy consolidada. Aunque esto último a día de hoy resulta difícil con la pandemia.
Ahogados
«Tenemos sueldos bajos con vivienda cara. Eso hace que la clase media esté ahogada con poca capacidad para ahorrar. Y más si está pagando un alquiler de 800 euros», añade Bueno.
Haciendo el cálculo para una pareja que cobra 1.200 euros, Bueno cree que podrían acceder a un piso de 180.000 euros, adelantando eso sí 70.000 euros (el 20 por ciento del valor de la vivienda más un 10 por ciento de gastos), lo que supondría una cuota mensual de 500 euros con una hipoteca a 30 años. La clase media alemana, sin embargo, puede permitirse viviendas de hasta un millón de euros. Lo mismo ocurre con británicos, suecos o austriacos. Las diferencias en el poder adquisitivo son abismales. «Si un local quieren comprar vivienda, será de segunda mano», sentencia Bueno.
Los constructores echan las cuentas y no les salen. «Por menos de 200.000 euros no se puede hacer nada», dice Martín.
A lo largo de los últimos años, se ha seguido construyendo nueva vivienda pero sus precios parecen inalcanzables para el mallorquín medio. En Palma sobre todo. Eso sí, la oferta de alto standing es amplia y variada para ciudadanos europeos que duplican e incluso triplican el suelo medio de un balear.
Para los promotores, una de las razones por las que no es posible encontrar vivienda nueva asequible es que «no hay suelo que pueda salir a precios razonables con las normativas actuales. Desde hace varias legislaturas están parados los desarrollos de suelo urbanizable». Mientras, lamenta que «la Administración es tremendamente lenta y los suelos tardan en salir al mercado». A todo esto se suma «los altos impuestos repercuten en el precio de la vivienda».
La solución pasaría por «incrementar el índice de densidad, lo que nos permitiría crear viviendas más pequeñas, y construir más alturas». De esta manera, el precio del suelo se tendría que repartir entre más viviendas, que serían más económicas. Martín advierte que «la solución es política: deben considerarse más suelos urbanizables para hacer vivienda pública tasada» y aboga por «usar suelo urbanizable y no consumir más territorio». Y apuesta por una vivienda pública-privada pero en propiedad: «La vivienda es una inversión y de ahorro para las familias».
Por su parte, Sandra Verger, gerente de la Asociación de Constructores, advierte que «el territorio es finito en Balears y no podemos consumir todo el territorio. Desde que salimos de la crisis de 2008 no ha habido mucha construcción de vivienda nueva. Tenemos mucha demanda y poca oferta». Verger aboga por «crecer en altura y densidad. Se necesitan viviendas para hogares de una o dos personas». Y advierte que «el problema está en los planes urbanísticos. El promotor promueve y el constructor construye, pero lo que nos dejan».
Los constructores proponen construir viviendas pequeñas, pasando de 120 metros a 60. Y además, «ahora que vienen fondos europeos, rehabilitar barrios. En Manacor casas degradadas tienen dimensiones de 300 o 400 metros cuadrados. Dividir la casa ayudaría a vivir en el centro».
Verger advierte que «el coste medio de construcción de una vivienda en Balears es de 300.000 euros». Entre el alto standing y las VPO, «la clase media es la gran olvidada», dice Verger.
¿Qué opinan los arquitectos? «Es una realidad que lo que más influye es el precio del suelo», dice Marta Vall-Llosera, decana del Col·legi Oficial d'Arquitectes de les Illes Balears (COAIB). La escasez de VPOs tampoco ayuda «a equilibrar los precios y ahora pagamos los años de retraso». Vall-Llosera apuesta por «la colaboración público-privada para construir más vivienda pública» y advierte que «desde la crisis anterior, estamos construyendo un 30 por ciento de vivienda plurifamiliar y un 70 por ciento de unifamiliar, cuando antes era a la inversa». Más chalets y menos pisos, en definitiva. La crisis «ha estancado el repunte de la vivienda plurifamiliares que estábamos esperando. Y hacen falta».
Desde el COAIB advierten que el boom demográfico ha disparado la demanda. Según el INE, en 1999 había 821.820 habitantes en Balears. Veinte años después la cifra se disparó a 1.149.460 residentes, 327.640 más.
Vall-Llosera apuesta por rehabilitar barrios y viviendas, recuperar suelo urbano, reducir la de tramitación administrativa, simplificar la legislación e invertir en vivienda para alquiler social.
Esa es la gran apuesta del Ajuntament de Palma. Según la regidora de Model de Ciutat, Habitatge Digne i Sostenibilitat, Neus Truyol, «Palma tiene un índice del 0,8 de vivienda pública y asequible». Desde su área se está llevando a cabo la revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Palma (PGOU) y una de las prioridades es fomentar la vivienda asequible.
La cifra que se han marcado como objetivo es ambiciosa: de aquí a 2040, cuando se desarrolle todo el PGOU, Palma debería contar con 12.200 viviendas protegidas. Ahora mismo solo dispone de 1.600, de las que 400 son municipales y el resto, del Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI). Para ello proponen «incrementar densidades de vivienda en suelo ya urbano en barrios ya existentes a cambio de que estos aumentos supongan la creación de vivienda protegida». Con más vivienda pública inundando el mercado, sería más fácil incidir en los precios.
Eduardo Robsy
Ayudas estatales y convertir en VPO las alzas de densidad de edificabilidad
Boom demográfico, desembarco de inversores europeos con alto poder adquisitivo y alquiler vacacional asolan Balears. Con un suelo «escaso y caro», esta tormenta perfecta se aliviaría con más VPOs, según Robsy. Advierte que «la vivienda protegida puede ser de iniciativa privada y los promotores tienen suelo para hacerla». En contra están la falta de ayudas estatales y un plan de vivienda estatal que no impulsa las viviendas protegidas. Robsy apuesta por convertir en vivienda protegida donde haya incrementos de densidad.
Miquel Vadell
Densificar, rehabilitar y apostar por Inca y Manacor para aliviar la presión de Palma
Vadell advierte que «tenemos mucho suelo clasificado y con el Plan Territorial Insular (PTI) revisado en 2010 se permitía un crecimiento del 5 por ciento pero solo se ha ocupado un 2». Cree que desclasificar el suelo no es la solución y propone «densificar el crecimiento. No podemos crecer con unifamiliares». El aumento de la población y el fenómeno de la viviendas turísticas empujan los precios. Rehabilitar, buscar viviendas vacías y apostar por los crecimientos de Inca y Manacor podrían aliviar la presión inmobiliaria que sufre Palma.
Neus Truyol
Tanteo y retracto, permutas de solares y vivienda protegida en otros desarrollos
El Ajuntament tiene un mapa «de solares públicos donde construir viviendas públicas». Para alzar las VPOs, podría acceder al tanteo y retracto con grandes tenedores para comprar pisos «a precios razonables». Plantean «la permuta de propiedades. Tenemos solares pequeños que podríamos cambiar por viviendas ya construidas». Con el nuevo PGOU «se pasará del 30 al 50 % de vivienda protegida privada en nuevos desarrollos urbanísticos». También alzarán las densidades «si ese aumento se destina a vivienda protegida».
El suelo supone el 25 % del coste de la vivienda recién construida
Martín advierte que «construir 100 metros, pagar impuestos, proyectos y licencias te sale por 150.000 ueros. El suelo supone 25.000 euros por cada vivienda que se levanta. Y aún queda por añadir nuestro beneficio». Natalia Bueno coincide en el diagnóstico con Martín: «El problema es el suelo. El solar supone una repercusión del 20 ó el 25 por ciento en el precio del piso», cuenta. Y añade con contundencia: «Se habla del promotor como especulador, pero aquí el que especula es el dueño del solar. Es un suelo que viene en muchos casos de herencia y no tiene que arriesgar nada. Son ellos los que ganan un margen brutal».