El mercado inmobiliario hotelero vive en permanente agitación. Son muchos y variados los factores que han provocado un espectacular incremento de los precios en los últimos años, si bien no todos los inputs son ahora favorables.
El valor medio de una habitación hotelera es de 90.538 euros. El lujo, evidentemente, se paga. Y el precio por habitación se dispara hasta superar los 200.000 euros en los establecimientos de cinco estrellas, mientras que queda fijado en poco más de 41.000 euros para los hoteles de una estrella, que cada día son menos y están en franca decadencia. Son datos del informe de valoración de la planta alojativa elaborado por Tasalia, Sociedad de Tasación, de tres grandes zonas de Mallorca: poniente, levante-sur y norte. El trabajo, publicado en 2015, se refiere a datos de 2014.
Poniente contempla zonas como Cala Major, Portals, Palmanova, Magaluf, Cala Vinyes, Peguera, Santa Ponça, Camp de Mar, Port d'Andratx, Cala Major, Illetes, Portals Nous o Sant Elm. Dentro de levante-sur están Cala Rajada, Cala Bona, Costa des Pins, Cala Millor, sa Coma, s'Illot, Portocristo, Cala Mendia, Cala Murada, Cala Ferrera, Portocolom, Cala d'Or, Portopetro, Cala Figuera o la Colònia de Sant Jordi. Finalmente, destacar que en el destino norte figuran zonas como la Colònia de Sant Pere, Can Picafort, Platja de Muro, Alcúdia, Port d'Alcúdia, Port de Pollença o Cala Sant Vicenç.
El informe de valoración, explica Octavio Claro Izaguirre, gerente de Tasalia, tiene en cuenta un buen número de factores que inciden directamente en el resultado final del trabajo. En primer lugar se ha de saber que el informe tiene en consideración los datos facilitados por Exceltur, y que se elaboran gracias a la información aportada por los hoteleros.
La cercanía del mar, la antigüedad del inmueble, el número de habitaciones, la categoría del hotel o las instalaciones complementarias (spa, jardines, piscinas...) es evidente que determinan también la valoración.
Los precios de los establecimientos hoteleros han experimentado una clara inflación provocada, entre otros factores, por las excelentes previsiones turísticas para los próximos años. En este sentido, la inestabilidad de países competidores como Turquía, Marruecos, Tunez o Egipto es determinante. Además, el esfuerzo inversor de un buen número de empresarios, reformando y modernizando sus establecimientos, ha provocado una revalorización, no solo de sus hoteles, sino también de los situados en la misma zona.
En este sentido, al amparo de la Ley del Turismo promulgada por el Govern de José Ramón Bauzá se han realizado numerosas reformas. El Govern de Francina Armengol ha derogado diferentes artículos de la ley, eliminando sustanciales ventajas para los hoteleros. En todo caso, es justo señalar también que los empresarios han dispuesto de muchos meses para presentar sus proyectos de remodelación antes de la mil veces anunciada reforma de la Ley Turística. La proliferación del alquiler vacacional o la futura regulación del mismo no contribuyen a la revalorización de los establecimientos hoteleros, pero de momento no inciden de forma clara en su valoración.
POR ZONAS. Las habitaciones hoteleras de la zona poniente son los que presentan una valoración más alta (96.744 euros), la habitación en levante-sur tiene el precio más económico (83.601 euros) y en el norte queda fijada en 91.569 euros. Así, la media de Mallorca es de 90.538 euros por habitación.
Tasalia, en su valoración de la planta alojativa de Mallorca, desmenuza por destinos y categorías su trabajo. En este sentido, los 28 hoteles de 1 estrella cuentan con un total de 2.104 habitaciones y 4.017 plazas. La media nos indica que cada establecimiento cuenta con 75 habitaciones y un total de 143 plazas. Es decir que hay un total de 1,91 plazas por habitación. Así, la valoración de una habitación en un hotel de una estrella es de 41.745,66 euros. El valor de cada plaza es de 21.865,29 euros y el valor medio de los establecimientos es de 3.136.888 euros. De esta manera, el valor de la totalidad de los establecimientos de una estrella es de 87.832.861 euros.
En los tres destinos analizados hay un total de 42 hoteles de 2 estrellas, que cuenta con un total de 4.469 habitaciones y 8.345 plazas. La media indica que cada establecimiento dispone de 106 habitaciones y 199 plazas. De esta manera, hay un total de 1,87 plazas por habitación. El precio de la habitación de 2 estrellas es de 55.185,28 euros y el valor de cada plaza es de 29.553,39. El valor medio de cada establecimiento es de 5.871.977 euros y, conjuntamente, tendrían un precio de 246.623.027 euros.
Los establecimientos de tres estrellas son los más numerosos, y con diferencia. Se trata de 198 hoteles, que cuentan con 32.347 habitaciones y 60.860 plazas. Tienen una media de 163 habitaciones y 307 plazas, con un ratio de 1,88 plazas por habitación. El precio medio de la habitación es de 79.429 euros, 42.216 euros por plaza y el valor medio de los establecimientos es de 12.976.163 euros. El precio de todos los establecimientos de tres estrellas es de 2.569.280.372 euros.
Los tres destinos estudiados por Tasalia acogen 82 hoteles de 4 estrellas, que suman 15.270 habitaciones y 28.951 plazas. La media es de 186 habitaciones por hotel y 353 plazas. Es decir, 1,90 plazas por habitación. De esta manera, el precio medio de la habitación de 4 estrellas se sitúa en 120.424 euros, mientras que el de la plaza hotelera es de 63.517 euros. El valor medio de los establecimientos de cuatro estrellas es de 22.425.278 euros y el precio total de estos hoteles asciende a 1.838.872.763 euros.
Finalmente, los 13 hoteles de 5 estrellas existentes en los tres destinos analizados disponen de un total de 1.494 habitaciones que suponen 2.927 plazas. Son 115 habitaciones de media y 225 plazas con un ratio de 1,96 plazas por habitación. La habitación se valora así en 200.085 euros y la plaza a 102.127 euros. El valor medio de los establecimientos es de 22.994.329 euros y el precio conjunto de los 13 establecimientos queda fijado en 298.926.281 euros.
El informe de Tasalia establece el valor medio de los hoteles de los tres destinos analizados en 13.888.527 euros. Los hoteles de mayor valor se encuentran en la zona norte (16.619.688 euros), mientras que los más económicos son los de levante-sur (11.476.834). La valoración media de los establecimientos de la zona poniente es de 15.115.608 euros.
El valor total de los hoteles situados en los tres destinos analizados es de 5.041.535.304 euros. La zona con una mayor valoración de sus establecimientos es poniente (2.055.722.746 euros), seguida de levante-sur (1.755.955.870 euros) y norte (1.229.856.888).
SUBPOLOS. Los subpolos turísticos de los tres destinos analizados por Tasalia (poniente, levante-sur y norte) tienen un valor por habitación muy dispar. En este sentido, destaca el Port d'Andratx, ya que el valor medio por habitación es de 175.661 euros. En todo caso, hay que considerar que el número de establecimientos en el Port es reducido. A continuación destacan lugares como la Platja de Muro (128.205), sa Coma (121.759) o Portals Nous (121.494). Entre los subpolos de menor precio destacan s'Illot, Sant Elm y la Colònia de Sant Jordi.